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小巷24.

案例分析

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项目概况

  • 所有者:Vulcan房地产;PEMCO互保险公司
  • 地点:西雅图,华盛顿州
  • 建筑类型:混合使用办公、零售
  • 大小:六层建筑,180,000名SF办公室,23,000名SF零售
  • 竣工日期:2006年2月
  • 公用事业:西雅图城市灯(电力);Puget音量(天然气)

Alley24位于华盛顿新兴的南湖联盟(South Lake Union)社区西雅图,是美国首批经LEED认证的混合用途项目之一,为可持续的城市发展提供了一种新模式。城市填充物项目位于一个60英亩的城市重建区内的完整城市街区上,是美国最大的城市重建项目之一,由三座历史悠久的砖砌洗衣房支撑。这一占地两英亩的开发项目将180000平方英尺的办公空间(六层)、28000平方英尺的零售商店和172套住宅公寓整合在一个高度可持续、以步行为导向的开发项目中。

该项目的商业部分,包含在地板零售店的五个办公室故事,被称为Alley24 East。该项目建筑师NBBJ大约三层的办公空间占据了办公空间。(额外的空间由Skanska USA The Office构建一般承包商和PR /广告代理商。)作为锚地租户,NBBJ面临着挑战 - 平衡他们对自己空间表现的创新和实验的兴趣,需要对于资源效率的建筑,也符合多租户,投机办公空间的要求。通过所有账户,他们通过提供一项高性能建筑物来达到这些目标,即集成日光(88%的建筑物是Daylit);一种混合通风系统,具有用于夜间冷却的建筑物的能力(90%的建筑物可以用可操作的窗户通风或冷却);和底层空气分配系统。建筑租户免受卓越的照明,可操作的窗户和空调的典型局部控制。它是第一次报告可持续建筑物可衡量的乘员福利的混合利用发展之一,一个租户报告病假的30%减少,另一个报告每人的生产力增加10.3%。

正如新建筑研究所制定的2008年4月建筑绩效审查所报,综合策略导致建筑能源使用指数为53 kbtu / sf-yr,能源使用的能源使用减少43%,如能源明星目标计算Finder工具。

建筑能源使用指数(EUI)

能源之星的平均
(KBTU / SF-YR)

实际的
(KBTU / SF-YR)

储蓄
(KBTU / SF-YR)

储蓄
(%)

97.

53

40

43

Alley24 East赢得了LEED核心和壳牌银证认证,并在LEED商业内部评级系统下获得了NBBJ和SKANSKA办事处的认证。此外,Alley24在LEED邻域开发计划中锚定邻域的试点状态。全国工业及办公楼(Naiop)协会(Naiop)认可的Alley24作为2006年的可持续发展和2006年的混合使用发展。2009年,Alley24和NBBJ的办事处荣获Corenet的内部和建筑的可持续领导奖。正如本文正在编写的那样,NBBJ的办公室目前正在考虑对Corenet的最高荣誉,全球创新奖。

设计过程

大型协作性目标制定小组,由业主、建筑师和项目顾问参与,重点关注城市设计和可持续发展战略。有了这个基础,项目团队能够很早地在方案设计中设定可持续性目标。通过定期会议保持协作,使项目团队能够灵活地确定针对特定市场类型和客户的正确解决方案。例如,设计团队最初希望100%自然通风,但潜在租户对舒适度的担忧不支持这种方法。作为一个解决方案,设计团队创建了一个创新的混合暖通空调系统,既满足了租户对舒适性的关注,也满足了客户对高能效的需求。

广泛的三维计算机建模支持了高水平的团队协作,业主和机械、电气和照明工程师一起工作,通过采光研究、暖通空调建模、遮阳研究和通风选项的计算流体动力学建模来评估建筑的性能。

为了开发一个regionally-relevant community-sensitive设计项目,与当地居民举行了两个设计会议和企业主的特性去产生好的想法的时候,将值添加到社区,包括社区成员的后续会议,社区的社区委员会和城市规划者。到波特兰和斯德哥尔摩的建筑参观和实地考察为城市设计、可持续性、采光和社区建筑提供了额外的见解。研究了多种形式/规划选项,以帮助确定零售、办公、公寓和停车场的组合。这些活动还辅以全公司范围的头脑风暴/评论(NBBJ作为主要租户的一个好处)。

气候

站点限制,与西雅图的北/南街网格图案相结合,导致建筑物与大面积的难以遮荫和西部面向外观。分析西雅图温和气候对建筑物的影响建议,建筑物质量可操作的窗户和夜间冷却的益处。灯光解决方案被设计为高低,可操作的窗户,具有固定和可操作的外部窗口色调。该建筑具有相对窄的底板,允许更深的日光渗透。建筑物的HVAC系统在乘员定义的温度范围内关闭,租户承担打开窗户的责任,以维持舒适性和有效的通风。

典型的办公时间为早上6:00 - 7:00,用于建筑照明和暖通空调。舒适的设置通常是68华氏度加热和74华氏度冷却。

NBBJ和他们的客户认为,多租户的居住方式最好是一个可以在多种模式下运行的建筑。那些愿意改变自己行为的租户可以实现高性能的功能——采用更大的舒适范围,鼓励更多地使用可操作的窗户,让光照水平随着日光的波动而变化。同时,该建筑将满足其他租户的需求,这些租户可能对行为改变不太感兴趣,以实现高性能,并将保持灵活性,随时调整,以适应在建筑的生命周期内不断变化的租户。

在NBBJ的办公室里,照明设计师认为日光的贡献,加上高反射率的内部表面,意味着桌面上25英尺烛光的设计标准就足够了。为那些认为需要更高照明水平的人购买了数量适中的任务灯。

负荷

设计团队优化了建筑信封,以利用西雅图温和的气候和自然的日光照明,同时最大限度地减少直接太阳能热量增益的负面影响。研究了可操作的窗户放置区域以优化自然通风的影响,并且进行了几种着色研究以确定减轻太阳能热量增益的最佳解决方案,同时确保有效的日光。

窗头高度为10英尺,以增强建筑的采光和自然通风功能。40%的窗户区域是可操作的,25%的可操作单元安装在较低的位置,75%安装在天花板附近,以增强被动通风性能(可操作的窗户为建筑面积的90%提供被动通风)。窗户,与固定和可操作的外部遮阳组合,放置在不同的高度,以优化采光和视野。此外,当室外气温温和时,暖通空调系统会关闭,租户负责打开窗户,以保持舒适和通风。

预制混凝土质量大小为调味热调节要求,减少冷却载荷,当空气处理器节能器循环通过沿地板空气分配系统循环大量的凉爽夜空时,冷却混凝土底板。在撰写本案研究时,运营策略尚未完全实施。

系统

信封/阴影
Alley24是北美建筑,包括外部遮阳伞和自动反射器百叶窗。自动窗遮阳系统包括可操作窗户和外部电动四英寸百叶窗的固定防晒霜,当不需要时可伸缩。

暖通空调
混合暖通空调系统可在多种模式下运行,被认为是投机、多租户办公楼的一个基本特征,允许单个租户确定满足其要求的功能和性能水平。

照明
NBBJ办公室的照明功率密度为0.73瓦特/平方英尺,采用100%间接式灯具和单个高输出T5灯。其他租户可利用的租户改进灵活性导致其他办公室的照明功率密度约为0.97瓦/平方英尺(介于旧规范1.0瓦/平方英尺和新规范0.95瓦/平方英尺的LPD之间)。

办公楼公共空间照明(洗手间、会议室等)采用运动探测器,所有办公照明均采用定时器,以满足正常办公时间的需要,需要在下班后进行主动控制。为了满足《西雅图能源规范》的要求,周边灯具采用日光调光控制。

设计策略与特点

混合/混合模式HVAC系统
对混合HVAC系统的设计和运营有很大的行业兴趣。当被要求有关Alley24系统工作的更多细节,CB Richard Ellis(CBRE)的Joe Malaspino,Alley24物业管理公司解释了NBBJ占用的地板上系统的运作:

“当外部空气(OSA)温度低于63°F时,主空气处理程序以省煤器模式运行,并通过风扇终端单元在周边区域进行电再热。当OSA温度大于63°F,小于80°F时,关闭电源风扇,调节减压风扇以保持空间内的静压,租户根据需要打开窗户。当OSA温度上升到80°F以上时,系统进入机械冷却,供电风扇重新启动,住户关闭窗户。第四、第五和第六层的操作基本相同,但操作转换的温度略有不同,这是由这些楼层的居住者决定的。
空气处理装置未配备内热装置;再热是在终端设备上完成的。排放空气温度设定值在参考OSA温度的复位时间表上。当OSA为>= 58°F时,阻尼器调节以保持放电空气温度为64°F。当OSA温度降至58°F以下时,当OSA <= 38°F时,放电空气温度将向上重置至最高69°F。
在被占用的模式中,风扇系统的机械部分总是打开的,因此有助于自然通风和空气流动的代码要求的最小。机械冷却被锁定在64°F OSA温度以下。”

根据Malaspino的说法,建筑管理层“调整了设置,以找到居住者的限制”,并得出结论,在NBBJ使用的设置下,建筑可以通过“纯自然通风”进行有效冷却。一些暴露在南方的区域在冷却季节会遇到一些舒适性问题,CBRE正在确定必要的步骤,对建筑物的该区域进行分区,或探索实施夜间热团通风策略的好处。

免费冷却技术
在地板空气分布(UFAD)系统中大大延长了该建筑物可以用“自由冷却”(循环冷却外部空气而不是使用空调)来延伸到每年的时间,因为UFAD在更高的供应空气温度下操作比建筑物更高从上面混合空气。To further maximize “free cooling” hours from the use of operable windows, a variety of systems are used to alert Alley24 occupants to open and close windows—red and green indicator lights tied to the building’s HVAC system, for some, while others are alerted through an email sent to the floor’s window monitor. Following the anchor tenant’s lead, tenants who initially insisted on air conditioning, converted to the hybrid model within a few months of occupancy, resulting in the use of natural ventilation by all building tenants the majority of the time.

POE /测量与验证

2008年初,美国新建筑协会(New Buildings Institute)进行了一项建筑性能评估,将12个月的建筑能耗与国家建筑存量进行了比较,使用的是能源之星(energy STAR)评级系统和一套其他已完工的LEED建筑。结果证实了“Alley24 East”展示了优秀的能源性能。该项目获得了能源之星评级系统的97分,在全国建筑存量中排名前3%。该项目的能源使用也在LEED建筑样本的能源性能中排名上半。“Alley24”并没有完全达到“建筑2030”的能源性能标准,即比同类建筑减少50%的能源使用,但正在进行的项目正在提高性能。

Alley24的租赁结构加强了改善能源性能的努力。所有的租约都是三重净,租户空间分开计量,按半层计算。例如,NBBJ有5米的明细清单,对应于它们所占的2½层,并提供了逐月跟踪区域的机会。

绩效审查还调查了建筑物,以确定他们对与声学,空气质量,照明,温度,全建筑物表现,生产力和健康有关的特点和性能的满意度。在所有类别中,该建筑相对于来自用于基准测试的可比建筑物的数据,实现了高度的乘员满意度,

下一步:逐个确定租户的机会

租户之间尚未就能源使用进行任何整栋建筑协调。根据世邦魏理仕的乔·马拉斯皮诺(Joe Malaspino)的说法,“这是我们已经讨论过的事情,但尚未按下按钮。我们目前正在完成整个建筑能源之星流程。下一步将是让租户对其各自的空间进行能源之星简介。这将使我们能够确定需要改进的领域。”

经验教训

建立有意义的能量性能基线
NBI的性能评估表明,Alley24能源模型并不是一个有用的建筑物能源使用预测器。这一发现与NBI的决定是一致的,即以类似的建筑为基准,而不是以基于代码的模型为基准。虽然能源模拟模型提供了一种有用的方法来评估设计策略,但实际的建筑性能往往与模型有明显的差异,而且有很好的理由。NBI的方法与2030年的挑战相似,根据现有建筑的存量来衡量能源性能目标和实际性能。

灵活性和创新设计
根据NBBJ的负责人和可持续设计负责人Margaret Montgomery的说法,“在这座建筑中,我认为最大的胜利是,作为租户,我们愿意考虑涉及替代系统和生活方式的想法。”虽然Alley24的设计提供了投机性办公项目的灵活性,但设计团队受益于他们和Skanska将成为主要租户的预期。蒙哥马利说:“我们决定设计意图的灵活性;从传统的住户到‘创新就绪’的租户的滑动比例是什么,以及建筑在未来应该能够容纳多远。”

NBBJ有利于举行潜在租户在Alley24之旅中,或许每月一个人的速度。蒙哥马利进一步解释说:“该建筑是一个非常好的工具,有助于解释我们的混合模式通风的意思,并允许客户体验它在开放的办公室里有什么样的迎风和自然通风。”

在简单和复杂的系统中找到平衡
可操作的窗户和风扇辅助混合通风使所有​​办公室租户带来了混合通风系统,并在大部分时间(即使是那些最初需要其可用性的租户)。对于乘客,可操作窗口的固有简单性,当打开和关闭时,几乎立即舒适的反馈,为租户提供操作灵活性和直接控制。这些组合元素具有LED租户,以信任他们在长期舒适条件下保持舒适的能力,而无需依赖空调和复杂的建筑控制。

另一方面,复杂的自动化系统并不总是工作。例如,Alley24的自动色调设计有每个外立面的单个区域。回想起来,每个方向都应该有附加区域,以考虑来自周围建筑物的阴影。此外,已添加内部色调以缓解上窗口的眩光。(外部百叶窗仅用于视觉玻璃玻璃面部,具有日光剖面 - 较高的灯光留在左侧屏蔽。)

生活在我们自己的实验中——入住后评估的重要性
最后一句话来自Margaret Montgomery,“使用后评估是了解建筑性能的一个很好的开始,在我们自己的实验中生活是无价的。与建筑经理的持续合作和沟通有助于我们及时了解他发现的问题,以及他如何解决这些问题。这反过来有助于我们在下一个项目中更聪明。新建筑及其可持续性特征已经开始改变我们的工作场所文化。例如,搬进来一年后,我们的员工把开窗和关窗融入了他们的日常习惯。我们能够体验到这些设计解决方案的影响,并看到人们如何扩大他们的舒适水平,包括额外的5度冷暖,以换取一个健康和鼓舞人心的工作环境。这种经验反馈到我们的实践中,使我们能够更有信心地向客户提出建议,并增加他们对建筑性能的设计决策的重要分支的理解。”

团队

建筑师,照明设计:
NBBJ

结构工程师:
马格努森-克莱门奇协会

机械系统设计:
Flack&Kurtz.

机械设计版本:
mckinstry.

电气:
福尔摩斯电

调试和LEED认证服务:
房地产服务

总承包商:
Skanska USA

物业管理:
世邦魏理仕

人脉和资源

西雅图城市光线

Puget音量

NBBJ

vulcan.

世邦魏理仕

综合设计实验室|普吉特海湾

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