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大厦更健康,租户更快乐

案例研究

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迈克尔·巴兰坦(Michael Ballantyne)是博伊西市一栋三层办公楼的共同所有人,他遇到了一个问题。他的主要房客的租约到期了,公司正考虑离开。

大约有70名爱达荷州Regence Blue Shield的员工每天到位于市中心西边亚麻布区(Linen District)的Ballantyne大楼上班。尽管他们经常打电话给维修人员,但他们的办公室经常通风,而且不舒服。

对于Regence的高管来说,他们在博伊西的办公空间反映了公司对可持续发展的承诺,体现在他们的“健康的工作场所,健康的生活方式”倡议上,这一点很重要。意识到附近有充足的竞争空间,而且对国会大厦的大门不完全满意,Regence正在考虑搬迁。

巴兰坦是桑顿奥利夫凯勒商业地产(Thornton Olive Keller Commercial Real Estate)的管理合伙人,他也想要一个更舒适、“更环保”的建筑,而不仅仅是为了让Regence更开心。巴兰坦不仅是建筑的所有者,TOK也分享所有权并管理该物业。

巴兰坦和他的合伙人希望保留Regence,但他们也希望吸引更多高质量的租户,提高租金,并最终获得拥有“一流”节能物业所带来的市场优势。

不仅如此,他们还想让TOK成为爱达荷州绿色建筑市场的领导者。如果TOK能改善博伊西的建筑,他们就能把学到的东西应用到他们管理的其他物业的价值上——全州大约550万平方英尺的办公、工业和零售房地产。

建筑更新

2013年,Bet金博宝app手机版terBricks,西北能源效率联盟(NEEA)的一个商业建筑项目,开始为国会大厦门户广场挖掘新的节能机会。BetterBricks金博宝app手机版的目标是加快在商业行业采用节能最佳做法。

金博宝app手机版BetterBricks制定了一项战略,支持采用一项名为“建筑更新”的房地产战略,帮助业主、管理人员和租户对现有物业进行整栋楼的深度节能改造。这一策略指导业主、设计和施工专业人员,并有助于揭示改造现有建筑存量以实现显著节能的广泛机会。

该过程改善了业主的底线和资产价值,并降低了租户的成本,并可以提供一个途径,以获得LEED认证和提高能源之星®分数。

在博伊西,建筑更新承诺为TOK提供一个定制的综合计划,以改善建筑的能源性能,提高其市场地位和竞争力,并增加其资产价值。

第一阶段:技术和财务分析

博伊西项目是教育部考试中心工作人员的合作项目;承包商和顾问,包括爱达荷大学集成设计实验室(IDL);业主团队和爱达荷电力公司。

IDL首先进行压力测试,密封所有的门窗,然后检查是否有泄漏。测试显示,前门从未被适当地隔离,这解释了为什么建筑感觉通风很好。空调空气夏季凉爽空气;冬天的热量也从没有被妥善密封的电梯井里散发出来。

最重要的是,大楼的温控系统全年都在为大楼加热或冷却100%的室外空气,而不是从内部循环一些空气,导致系统工作得比应该做的更辛苦。

综合方法的价值

为博伊西大楼制定了两个整体的、全建筑范围的改进计划,称为综合措施包(IMPs)。与传统的单系统改造相比,IMP提供了一套全面的、集成的措施来解决建筑的直接问题——然后更进一步。

这种宏观的方法将建筑及其各个系统作为一个整体,揭示了导致更多改进和节省的机会的联系。在开发每个IMP时,承包商和顾问进行能源建模,以估计采取具体措施所节省的费用。然后,一个成本估算者提供进行改进的资本成本的估计。

竞争优势和其他非能源效益

对于像TOK这样想要增加其物业的长期价值并在市场上变得更有竞争力的业主来说,改进所带来的非能源效益是商业案例的一部分。在逐层和逐层租赁水平上进行财务分析,以评估非能源效益的潜在价值;评估风险;并计算回报。主要优点包括:

  • 减少了维护电话,更少的时间和金钱花在响应他们
  • 更大的能力来留住现有的租户,并吸引新的、高质量的租户
  • 提高了ENERGY STAR®和LEED评级,吸引了更高信用质量的政府和企业租户,他们的办公空间需要获得此类认证
  • 拥有“一流”和/或“最环保建筑”地位的市场储备和更高的知名度

第二阶段:业主审批

最后,巴兰坦收到了两款不同价位的IMPs,他称之为“雪佛兰和凯迪拉克”。他和他的同事们,因为他们同时管理和共同拥有这栋大楼,所以不需要向第三方业主申请批准:“我们可以做出决定,”他说。

不过,他们不得不考虑到他们的计划中出现的一个大问题:Regence公司早些时候同意帮助支付建筑改进费用,但未能让这些数字发挥作用。因此,Ballantyne公司提供了第三种价格更低、针对租户的IMP,不需要Regence来分摊成本,可以在三年时间内逐步实施。

第三阶段:实现

今天的博伊西大楼明显更舒适了。前门附近那堵漏墙已经被隔离了。电梯井已经密封了。一个新的温度控制系统,能源回收装置和远程访问数字控制节省能源,并帮助工作人员和服务承包商保持健康,节能建筑。

同样重要的是,TOK现在拥有一份深入的执行文件,指导他们完成建议。此外,当系统出现故障或需要升级时,建筑管理人员会参考本指南,以确保他们考虑绿色替代方案,可能会产生更大的能源和成本节约。

博伊西大厦是组成国会大厦广场的两座建筑之一。Ballantyne使用了为一座建筑创建的IMP,也对另一座建筑进行了改造,这一翻修包括一个最先进的建筑系统管理系统,最终将在整个校园使用。

Ballantyne表示:“这是一个巨大的杠杆,因为我们为一个IMP支付了两倍的费用,但在两栋建筑上实施了它。”

他把实施文件称为他的“剧本”,一个“物有所值”的按部就班的计划。

第四阶段:测量和验证

TOK继续执行对博伊西大楼的建议,因为需要维修和升级。在这个阶段,改进的全部影响将被量化和确认。但预测是令人鼓舞的。

通过采用IMP中的建议,业主预计每年可节省45%的能源成本。此外,这座建筑每年将减少154公吨的碳排放,相当于每年减少32辆汽车上路。

除了这些节省之外,Ballantyne还预测,这些重要的非能源效益将在未来几年保持建筑的舒适和竞争力。TOK的主要租户已经证明了他的观点。

在一定程度上,由于建筑更新的过程,Regence决定留在这里,将租约再延长四年。

“Regence的总统说他的员工更开心了,我们接到的服务电话也更少了,”巴兰坦说。

最近的改善也吸引了一个新的租户,一家律师事务所。巴兰坦说,建筑更新升级在确保新租约方面发挥了关键作用。

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