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社区的复兴

案例研究

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劳埃德区正在过渡中。俄勒冈州波特兰市这个以通勤者为主的社区曾经到处都是办公大楼和停车场。如今,住宅楼正在拔地而起,该地区的商业支柱——劳埃德购物中心(Lloyd Center)正在进行一场重大翻修。在这片新的景观中,劳埃德700 (Lloyd 700)这座著名的16层商业建筑面临着落后的危险。

美国资产信托(AAT)是一家来自圣地亚哥的垂直整合房地产投资信托公司,于2011年购买了劳埃德700大厦。在观察了这个社区不断变化的动态之后,他们认为应该进行翻修。由于该建筑建于1970年,翻修需要深度。

AAT副总裁/区域经理韦德·兰格(Wade Lange)表示:“我们所关注的是一栋已有近45年历史的现有建筑,它没有以最高效率运行,我们知道这一点。”“我们的目标不仅仅是能源效率。我们真的在试图重新定位我们的建筑在市场上的位置,使它与更新的建筑相比更具竞争力。”

建筑更新

AAT向BetterBricks寻求帮助,Better金博宝app手机版Bricks是西北能源效率联盟(NEEA)的一个商业建筑项目,旨在为Lloyd 700的现代化工作提供专业知识和指导。BetterBricks金博宝app手机版的目标是加快在商业行业采用能效最佳实践。

AAT决定采用BetterBricks制定的房地产策略,即“建筑更新”。金博宝app手机版这一策略有助于业主、投资者和管理人员对现有建筑进行全面、深入的节能改造。建筑更新可实现35%以上的显著节能。

AAT根据Lloyd 700的气候、市场和预期回收率,采用了定制的方案,并结合了整套措施。该方案增强了该建筑的市场地位,将Lloyd 700从B类建筑重新定位为a类建筑。该计划还提高了建筑的资产价值,并将Lloyd 700转变为市场上具有竞争力的领导者。

第一阶段:技术和财务分析

NEEA的Be金博宝app手机版tterBricks团队通过与爱达荷大学(博伊西IDL)和华盛顿大学(西雅图IDL)的两个集成设计实验室(IDL)的合作,向AAT提交了一份集成测量包和相应的项目成本财务估算,以指导他们改造Lloyd 700。

与传统的单系统改造相比,这种综合措施为Lloyd 700提供了一个整体的、全建筑范围的改进计划,解决了建筑当前面临的问题——然后更进一步。

这种宏观的方法解决了建筑和它的各个系统作为一个整体,揭示了连接导致更多的改进和节省的机会。在为Lloyd 700开发综合措施时,承包商和顾问使用能源建模来估计采取具体措施所能节省的能源。然后,一个成本估算员提供了进行改进的资本成本的估计。

协调技术分析和财务分析以适应租户续期和其他变化是一个复杂的过程。尽管如此,一揽子综合措施还是顺利出台。

AAT使用这个综合措施包来指导他们对Lloyd 700的主要改造。

竞争优势和其他非能源效益

AAT希望增加Lloyd 700建筑的长期价值,并在市场上变得更有竞争力。因此,改进带来的非能源效益是业务案例不可或缺的一部分。在逐层和逐层租赁水平上进行财务分析,以评估非能源效益的潜在价值;评估风险;并计算回报。主要优点包括:

  • 市场caché和更高的知名度带来了“一流的”和/或“最环保的建筑”的地位
  • 更大的能力来留住现有的租户,并吸引新的、高质量的租户
  • 提高了ENERGY STAR®和LEED评级,吸引了更高信用质量的政府和企业租户,他们的办公空间需要获得此类认证
  • 减少了维护电话,更少的时间和金钱花在响应他们
  • 租户安慰

AAT希望实施一些租户可以触摸和感受到的措施,或改善建筑的市场感知,如零售空间的底层照明、窗套和室内改进。此外,AAT希望优化中央供热和冷却装置,以适应在现有建筑改造的同一地点的新建筑,所以他们特别关注冷水机的更换。

第二阶段:业主审批

AAT提出了两个集成的措施包,并选择了潜在的更大的节能包。“我们对重新定位和重塑项目的能力感到兴奋。波特兰的市场状况也推动了租金的上涨。A级租赁价格在上涨,但随着劳埃德700的改善,我们也做好了充分利用这一势头的准备。”

第三阶段:实现

AAT引用了整体分析作为建筑更新最有价值的方面。金博宝app手机版BetterBricks的分析提供了一个超过简单衡量回报估计的模型,使建筑的所有者能够将一个快速变化的社区中的破旧建筑提升到一个新的水平。

AAT对中央工厂进行了改革,扩大了暖通空调系统,同时保持了大致相同的能源足迹。这些措施的重点是将现有的冷却塔更换为三个新的开放式冷却塔单元,安装两个新的高效离心式冷水机组,以及安装6000 MBH的燃气冷凝热水锅炉。

直接数字控制的改进已经完成并正在进行中。AAT继续升级电力照明系统,以配合租户转移。

AAT获得了俄勒冈州能源信托公司提供的最大奖励,该公司是一个独立的非营利组织,致力于为公用事业客户提供低成本的清洁能源解决方案。金宝搏娱乐

兰格说:“最终,能源组件给了我们很大的回报,能源信托公司的激励措施给了我们大约40万美元。”

第四阶段:测量和验证

这一努力取得了成功,使这座老旧的劳埃德700大厦成为波特兰商业房地产市场的领头羊。

AAT报告称,与附属的当地战略能源管理项目合作,该建筑的总能源消耗从2014年到2015年下降了30%,节省了近8.9万美元。AAT预计,在措施实施的最后部分完成后,他们将再减少10%的能耗,这将使他们达到减少40%能耗的项目目标。

该建筑已经达到了关键的财务业绩目标。租金从每平方英尺23美元增加到每平方英尺30美元,入住率从改造前的73%增加到改造后的97%。AAT认为翻新有助于提高租金,特别是考虑到建筑的年代。

尽管施工仍在进行,但租户对舒适的抱怨减少了8%,管理层预计,当项目完成时,这些投诉将进一步下降。

兰格说:“在过去的一年里,只有两周没有安排旅游团。”“这太好了!我从来没见过这样的东西。”

AAT决定进行深度能源改造,改造了Lloyd 700大楼,为快速变化的社区做出了贡献,并提高了AAT作为可持续发展公司的全球声誉。该项目提供的绿色资质使AAT能够确保一个具有环保意识的主要商业租户。

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