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阿什福思公司是一家历史悠久的家族企业,其历史可以追溯到1896年,人们可能希望它能按照传统开展业务。然而,当涉及到环境可持续性时,他们打破了模式。1999年,在“绿色建筑”成为房地产领域的热门话题之前,该公司的西海岸分公司阿什福斯太平洋公司(Ashforth Pacific)决定对其物业的环境影响更加敏感。此后,他们赢得了该领域领导者的声誉。作为随后成功的一个例子,他们在劳埃德区投资组合中的2006年能源消耗比1998年水平低了近200万千瓦时。

Ashforth公司拥有全方位服务公司,拥有和管理全国房地产850万平方英尺,拥有波特兰,西雅图和旧金山的ashforth太平洋控股。部分源于可持续发展,部分是公司对商业房地产的环境足迹的认识。他们认为企业必须帮助解决环境问题,高性能建筑是商业地产的最大潜力。当然,Ashforth太平洋为更好地控制成本和增强其性质的资产价值的机会也是一个关键动机。

战略方法

Ashorth Pacific采取成本意识的方法来改善其酒店的能源和环境性能,首先注重低成本和无成本措施。”总有机会在不花钱的情况下提高效率。“我称之为‘开明管理’,”阿什福斯太平洋公司物业管理副总裁韦德·兰格(Wade Lange)说。这一战略认识到,对日常运营的微小改进会极大地影响效率。

阿什福斯的领导们也认识到,如果从战略上加以解决,高性能建筑对商业是有好处的。每个决定都从环境和业务的角度进行评估。兰格说:“在每一步,我们都会问,‘这是一个可持续的决定吗?这是一个好的商业决定吗?’”如果我们不能同时回答这两个问题,我们就要重新评估。”

公用事业回扣和税收优惠改善了许多合理项目的商业案例,这些项目降低了运营成本,提高了租户的舒适度,但如果不这样做,可能无法通过财务测试。自1999年以来,该公司估计从当地公共事业项目(如俄勒冈能源信托)收到了超过50万美元的退税支票。

然而,其他项目被搁置,直到商业环境能够支持它们。例如,该公司考虑将LEED标准应用于所有租户的改进。但最终决定是遵守该指令还是换一间办公室的是承租人。目前,吸引和留住租户是更重要的业务重点,因此该项目暂停,直到租户始终愿意遵守可持续原则。

随着环境的影响,可能正在进行这种转变,因为租户和其他市场参与者的优先事项越来越优先。“当经纪人来到我们并说'我们想要自由中心时,我们会知道我们已经达到了一个小费点,因为你经营着一个很好的建筑,它是可持续和节能的。ashforth太平洋首席执行官Hank Ashforth说,这已经没有持有经纪人社区,而是到达那里。“

一个尽责的文化

当公司的环境计划于1999年启动时,全职可持续发展协调员帮助他们在正确的道路上,培训员工来管理可持续业务。现在,这些原则融合成常规决策。对于ashforth太平洋员工来说,这只是商业所做的方式。

在他们的日常职责中,来自所有职能领域的员工决定他们的每个学科可以为效率和可持续性做出什么贡献。他们遵循计划早期阶段制定的指导方针,但也不断修改和改进他们的战术。

例如,早期的团队为办公用品建立了“绿色”采购政策,例如节能办公设备。在他们奠定基础之后,该团队不再需要,但员工仍然定期重新审视这些政策以确定是否需要更新。事实上,最近,Ashforth Pacific成为负责任的采购网络的成员,评估产品的可持续性。通过为公司的采购和其他商业惯例采取渠道的采购方法,Ashforth太平洋可以确保决策和活动与整体目标一致。

以这种方式将“绿色”融入决策,使Ashorth Pacific能够利用机会创造价值。最近在旧金山的收购更为吸引人,因为它的开发几乎是LEED标准,但开发商从来没有追求认证。阿什福思将此视为增加该资产潜在价值的机会,并计划在未来为该地产寻求LEED认证。

持续的知识共享确保员工保留其承诺并不断互相学习。工程人员定期举行讨论建筑系统和程序,分享最佳实践,互相帮助。

工程师和物业管理人员的日常决策会影响能源消耗和其他指标,因此建设他们的能力是可持续发展计划的关键组成部分。他们定期参加BOMA能源效率计划的教育会议。和阿什福斯的所有新员工一起,他们还参加了自然步骤可持续发展培训计划。

获奖能源绩效

Ashforth太平洋认识到,在潜在的成本节约和环境影响方面,能效是绿色建筑的最大机会。两个ashforth太平洋地产,一个太平洋广场和自由中心,最近在2007年Booma波特兰办公能源摊牌中获得了最高能源效率的最高奖项。比赛需要使用EPA能源明星的国家能源绩效评级系统将其建筑物基准测试。

目前被评为“能源之星”系统的三家阿什福斯太平洋酒店在全国办公楼中的能源绩效评级均位居前25%。Ashforth Pacific正在采取一项举措,对其其他物业进行基准测试,工程师每天密切跟踪能源使用情况。

在一个太平洋广场和自由中心,Ashforth Pacific专注于两个主要的能源消耗领域——照明和冷却。为了提高照明效率,他们利用了低成本的运营变化。兰格说,这很简单:“我们试图找到让系统更有效工作的方法,这样我们就不会在不需要照明的地方照明。”对于冷却系统,建筑运营商密切监测条件,并确定简单的改善方法,如在早晨将更多的外部空气引入建筑,以减少启动期间的能源消耗。

这些大楼的高效运作并没有随着BOMA摊牌结果的宣布而结束。相反,它已经成为了标准票价。工程师们现在携带的手机可以在系统条件偏离设定参数时自动接收短信,这样他们就可以在能源性能开始下降之前掌握变化情况。

虽然他们对这些成功和声誉感到自豪,Ashforth的领导认识到高性能建筑是一项持续的努力。兰格说:“你永远不能安于现状,把注意力转移到别处。”“这是一个不断变化、不断进步的倡议。我们一直在努力提高管理和效率,并采取下一步行动。”汉克·阿什福斯对此表示赞同:“我们不认为LEED认证或能源之星标签是一个目标或终点。相反,它们是前进道路上的里程标记。”

重要的下一步是将Ashforth太平洋的环境倡议扩展到Ashforth公司的其余部分。“根据我们自1999年以来与本计划的成功基础,”汉克阿什福斯说,“我们现在正在以国家为基础寻求可持续发展。”

挑战市场前进

Ashorth Pacific认为其作为行业领导者的角色不仅仅是拥有和运营高效的建筑。该公司还要求其承包商、租户和其他利益相关者致力于可持续发展,并帮助推动市场更广泛的转变。在其波特兰酒店,Ashforth Pacific让其看门人承包商进行为期一个月的“团队清洁”试验,在该试验中,一次清洁一栋建筑的一层,以便在团队移动到下一层时关闭所有灯光。到目前为止,节能前景看好。

阿什福斯太平洋公司(Ashforth Pacific)在劳埃德区(Lloyd District)的一个照明改造项目中获得了俄勒冈州的税收抵免,并将该抵免转让给了劳埃德区运输管理协会(TMA)。这笔贷款为劳埃德TMA提供了一笔资金,用于改善对环境友好的交通选择,而这反过来又有利于阿什福斯太平洋公司在该地区的资产。阿什福斯的领导人希望这种互惠互利的伙伴关系将帮助其他组织接受他们在自己的员工中建立的可持续思维模式。

促进租户的可持续性是另一个挑战。在多租户办公建筑中,租户的行为和选择极大地影响能源和环境绩效。虽然Ashorth Pacific不能强制执行某些行为,但它们可以影响和教育租户做出明智的选择。

Ashforth Pacific通过提供易于做出正确的选择,例如提供回收站,涉及环境努力的租户。此外,通过简单地显示租户,衡量Ashforth正在建造他们的建筑物,他们希望鼓励租户以更可持续的方式管理自己的企业。例如,租户看到Janitors每天晚上关闭百叶窗,以防止早晨的阳光提高启动冷却成本;最终,这些尽职尽责的行为可能是租户的自动。

Ashforth领导人已经开始看到对高性能建筑的成本效益和员工健康和生产力效益增加租户兴趣。Lange说,“我们不能指出一个租户,然后说,”他们在这里,因为我们提供了一个可持续的建筑,但这就是市场正在进行的地方。“随着产业不断增长的关注高性能建筑 - 以及ashforth太平洋这样的“绿色”领导人的增加 - 未来可能不会很远。

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