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最好的练习o&m

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介绍

创建最佳实践操作和维护(O&M)计划可以提高设施工作人员的效率,改善建筑操作实践,并降低公用事业成本。通过减少昂贵的设备故障,维护租户的舒适度和室内空气质量,运营和维护过程有助于维持建筑的盈利能力。建立一个运维计划通常是直接的,并不会严重影响预算。它主要是重新组织和重新分配现有资源,以提高效率和生产力。实施最佳实践的运维计划可以在不需要大量资本投资的情况下减少设备能源消耗5-20%。本文件讨论了创建最佳操作维护计划的基本要素。

创建领导团队

召集一个运维领导团队

领导团队的成员应该包括来自组织的执行、财务和工程部门的代表。高层管理者的参与是传达计划得到组织高层支持的信息的关键。任命一名运维项目经理作为项目负责人和问责中心。线路级工程人员的早期参与对运维计划的长期成功至关重要。与任何计划一样,一定要建立角色、职责和沟通渠道。

派人与公共事业部门协调。你当地的公用事业可能是最重要的外部援助来源。他们可以为建立运维计划或建筑优化提供资金或技术支持。

保持良好势头

随着运维计划的启动和运行,挑战是保持势头。为运维团队召开季度会议(在开始时更频繁),以审查建筑能源使用情况和实现目标的进展。在操作和维护活动的背景下,审查建筑操作规程、居住者对舒适度的投诉、服务承包商的表现和员工培训计划也可能是适当的。

认识到成功

员工认可将有助于维持实现能源使用目标的热情和利益。使用承认,奖项和有意义的激励措施,鼓励整个员工制定改善建筑业绩的想法。最终,新的O&M计划的成功或失败伴随着线路级员工。会议或超越建筑能源 - 绩效目标应该是分享所有人所做的工作感的场合。

指定建筑物或系统冠军

许多组织花费数千美元的电力,但为管理能源使用不承担任何责任。正确管理任何系统需要冠军。

什么是冠军?

冠军是负责建筑物或系统的整体管理的人。冠军是知识渊博的,以及建筑物或系统的适当的设计,使用,操作和维护的倡导者。冠军了解细节,并知道如何以最安全,最具成本效益的方式满足管理层的目标和目标。

冠军都做些什么?

  • 在系统的适当设计,使用,操作和维护方面教育自己和他人,以最大限度地降低生命周期成本,并最大限度地提高系统的性能。
  • 参与有关系统设计、使用、运行和维护的所有决策。
  • 与管理层合作建立并跟踪系统的关键绩效指标。
  • 建议操作或维护更改,以提高系统性能。

一个系统冠军需要什么才能成功?

要想成功,冠军必须有管理层的支持。管理支持包括对冠军和其他人的技术培训,建立和管理关键绩效指标,并承诺实施变革以提高绩效。

建立能源会计制度

由能源核算系统提供的信息可以深入了解建筑的运营和维护状况。创建一个最佳实践系统,用于跟踪公用事业信息,并在组织中纵向和横向地交流结果。评估并选择能量会计软件工具跟踪能源使用和监控性能目标。有些实用程序为客户提供具有自动数据上传的优秀免费或低成本程序。私人供应商也可以提供计划。通过许可,一些私人供应商可以直接使用您的实用程序,以定期收集消费数据。能量计计划具有各种功能和用户界面。例如,在基于Web的程序中更新实用程序数据的能力可以是所需的特征。在选择一个之前仔细评估几个程序。如果您从供应商处购买,请求试用期彻底评估产品。

选择系统时,建立实现和维护的责任。广泛的员工获得能耗数据的访问促进整个组织整个能源使用的认识,并在减少能源使用时的集体所有权。强烈推荐在组织内部网上提供只读访问。

建立绩效目标和后续活动

随着能源会计系统,提供清晰的建筑能源使用情况,建立绩效目标。基于既定的基准,目标应该是现实的,可实现的。

建立基准

基准建立了一个衡量建筑能源性能的标准。能源性能基准可能基于一个组合或校园中的类似建筑,或其他标准,如环境保护署(EPA)的标准Energy Star Portfolio Manager.这个基于网络的项目有一个基准功能,可以在一个类似建筑的大型数据库中对建筑的能源使用进行排名。当比较你的校园或投资组合中的建筑时,一定要使用一个通用的度量标准,比如每平方英尺的空调空间的能源消耗,以创建一个“苹果对苹果”的比较。

跟踪性能

必要时,运维项目经理和领导团队应审查和调整能源使用目标。永恒的问题应该是,“我们怎样才能提高能源效率?”当操作发生变化(例如设备调度或空间使用),或增加或更换设备时,应相应地调整目标。根据目标和基准,每月向建筑运营人员提供建筑能耗的反馈。建筑能耗性能数据应便于所有员工获取。

确定发动机的调整候选人

基准将识别高于正常能源使用的建筑物。这些是建筑曲调的最佳目标。如果您的组织有多个建筑物,则战略方法是确定一个大多数需要改进的建筑,在该建筑物中进行建筑物调整,然后扩展该计划以构建初步成功。

建造调试过程包括审查操作程序和现有的运维操作,以及对设备的物理检查。结果将包括一系列低成本的修改以及后续的改进和修改。执行良好的调优将显著降低能耗。

将O&M集成到相关活动中

确定影响运维和建筑能源使用的组织活动,并将长期的观点纳入这些相关活动。例如,购买更换设备的决定应该考虑长期或整个生命周期的运营成本。低成本的选择可能会产生昂贵的长期影响。许多公用事业公司提供回扣计划,以帮助抵消高效率设备较高的第一成本。服务合同是另一个优先成本最低的选择可能产生长期不利影响的领域。

申请国家公认的奖项

考虑申请建筑奖励或认证,表示实现了认可的能源和环境卓越标准。这些认证对建立乘客和租户以及建筑运营的团队具有吸引力,并将对营销和员工士气进行积极影响。绿色建筑的两个高调奖是环保署的能源之星标志建筑和美国绿色建筑委员会的能源和环境设计领导 - 现有建筑物(LEED-EB)奖。

定义维护策略

维护管理有三种普遍方法:反应,预防,预测。评估目前的方法并采用最能支持长期O&M计划的维护策略。

  • 反应:这是“在it in the tit the tive之前运行”的方法。在短期内,这节省了员工的时间和费用,但随着时间的推移,在计划的设备停机,维修和更短的设备生活方面,这是昂贵的。
  • 预防性:预防性维护(PM)发生在时间间隔或运行时里程碑。因为暖通空调设备是资本密集型的,这比无功维护更划算。
  • 预测:这种方法使用周期性的测量来检测机械正在恶化的证据,目的是通过避免即将发生的问题来延长使用寿命。需要特殊的诊断设备,这需要额外的人员培训,但它将最大限度地延长设备的寿命和效率。

大多数组织使用无能为力和预防性维护的组合或没有维护服务承包商。通常,最具成本效益的解决方案是适当平衡预防和修复的预防性和预测性维护的组合。

计算机维护管理系统

计算机化的维护管理系统(CMMS)使与维护计划相关的后勤工作自动化和合理化。CMMS的功能包括生成工作单、跟踪工作单、跟踪设备性能、跟踪定期或基于运行小时的预防性维护、跟踪外部服务呼叫和调度,以及许多其他对于特定组织可能需要的功能。总的来说,CMMS将消除繁琐的文书工作,提高员工的生产力,并简化管理的维护监控。

虽然这些系统走向提高维护效率,但在采用它们时存在一些常见的缺陷。这些职位中的行政和维护人员的培训不足,导致现有做法缺乏承诺和融合。

截至日常运营中的CMMS,经过培训的人员和持久管理支持将以改善的维护,更有效地利用员工资源,更好的库存控制,更好地维护设备性能,减少停机时间和扩展设备生活的形式,将产生相当大的效益.

维护保养计划

最佳实践O&M计划的长期成功需要对维护计划的总成本进行适当的文档和定期审查。例如,虽然可能难以证明新的维护计划在第三季度储蓄储蓄,因为冷却器没有破坏,但与之前的情况相比,应该有长期的平价或降低维护成本。不太严谨的计划。可以在评估中跟踪和考虑一些非货币福利,例如减少舒适投诉和更好的空气质量。

评估员工和培训

定义所需的技能

大型设施有多种类型和复杂的HVAC和工艺系统。虽然维护可以完全在内部或完全外包,但大多数组织都使用内部运营工程师和外部服务承包商。通常,外部承包商提供专业和复杂的设备,如建筑 - 自动化系统(BAS)或冷却器,但训练有素的员工可能有许多通常外包的专业维护任务。紧急修理工作通常由机械或服务承包商处理。每个建筑物或组织将在内部和外包任务中有所独特的平衡。

注册内部工程人员的技能和许可证将透露他们的技能是否有效地使用。同样,训练中的差距可能变得明显。评估员工技能如何与已安装系统和本地,州和联邦许可要求的复杂性匹配。评估提供执行最佳实践O&M计划所需的领导所需的管理和监督经验。

进行建筑调整可以提供设施中实行的O&M水平的快照。这将为未来的人员配置和培训需求提供信息。

制定并执行个人和团队的培训计划

发展员工培训计划应相结合监督投入和个人利益。具有现代系统的大型建筑足够复杂,以鼓励个别工作人员成为不同领域的内部专家。具有良好基本技能和多样化的先进技术技能的员工在维护和运营复杂的建筑方面非常宝贵,并将减少对外部承包商的依赖。定期更新个人和团体培训计划。

利用资源,如楼宇业主及经理协会(博马)制冷服务工程师学会空调承办商协会.这些组织提供或赞助课堂培训,在线培训和培训手册。此外,他们还可以为员工培训和维护任务的资格提供行业指南。

正在进行的员工培训

进行年度培训回顾,可能作为年度绩效回顾的一部分。运维领导团队应就培训需求和目标向主管人员提供意见。

执行服务合同

定义范围

所有大型设施都使用维修、机械、电气和照明服务承包商来帮助执行许多任务,以保持复杂的建筑系统平稳运行。外包任务的范围因建筑而异。本节为管理有持续服务合约的承办商提供建议:

在您的组织中,应该已经对您的维护策略和最佳平衡内部和外包维护的计划有了坚实的理解。现在的挑战是将其转换为服务契约的服务范围。

以下大多数建议同样适用于建筑物调整和持续增强的O&M。

有关服务类型的信息,请参阅合同规定,以提高运营和维护。

有关调优范围的信息,请参阅能量调优过程范围。

评估提供者

有许多类型的服务承包商。考虑到维护策略、外包需求和工作范围,选择合适的服务提供者类型。

有关维护服务提供商类型的信息,请参阅合同规定,以获得增强的运营和维护。

当你已经确定了合适的服务供应商类型来投标工作时,请考虑以下参考资料中的选择标准。对于一个复杂的建筑,强烈建议在投标前召开承包商会议,包括建筑参观。这将有助于沟通组织的需求,并应引出类似范围的投标。

有关筛选承包商的信息,请参阅加强运营和维护的合同规定。

组织和执行合同

在描述服务合同中的服务范围时,有许多因素需要考虑。下面的参考文献描述了合同期限最能为所有者提供服务的合同细节。

有关构建服务合同的信息,请参阅《加强运维合同条款》。

管理服务契约

下面的参考资料提供了有效管理服务承包商的洞察力。

有关管理服务合同的信息,请参阅合同规定,以获得加强运营和维护。

执行合同后,建立清晰的通信线路并确定特定协议。建立一个反馈系统以监控承包商性能。定期审查承包商的可衡量目标。使用季度报告卡作为反馈系统的一部分,并让他们知道他们做得很好。

参考文献

联邦能源管理计划,O&M最佳实践指南2.0,2004年7月

普林斯顿能源国际,鲍威尔能源伙伴和联盟节约能源,学校运营和维护:控制能源成本的最佳实践,2004年8月

PECI,节能建筑十五项最佳操作与管理实践,1999年9月

PECI,操作和维护服务合同,1997年12月

PECI,把"O"放回运维部,1999年9月

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