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Kennedy Associates:在不损害财务回报的情况下负责投资

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总部位于西雅图的房地产投资顾问公司Kennedy Associates早就明白,高性能建筑不仅是正确的选择,也是企业的当务之急。负责任的房地产投资(RPI)是对这种方法的恰当描述,肯尼迪在开发和管理超过130亿美元的房地产资产时采用了这种方法。

RPI是一种全面的房地产投资方法,考虑了房地产所有权、开发和管理对环境和社会的影响。根据肯尼迪的经验,在这方面取得的成就还可以提高财政回报。据肯尼迪负责房地产投资的助理副总裁克里斯蒂安·冈特(Christian Gunter)说,“RPI是肯尼迪每天为客户服务的方式。”

RPI及其组织是负责任的物业投资中心(RPIC),由学者,房地产所有者,机构投资者,顾问,开发商,贷方,协会和社会负责任的投资社区之间的合作产生。当集团于2006年和2007年召开会议,讨论RPI的蓬勃发展的概念,Longtime Kennedy行政罗恩罗伯茨出席了。

RPIC制定了负责任投资标准,肯尼迪将其分为三大类——可持续发展/再开发、负责任的房地产运营、经济公平和工人健康。标准涵盖了从能源效率到经济适用住房的各个方面;从湿地保护到坚持承包商支付生活工资。”我们的目标是鼓励任何负责房地产管理的人每天都考虑这些指标。”罗伯茨说。

在接下来的一年里,RPIC将研究RPI背后的可量化数据,并定义具体的指标来衡量属性的性能,同时构建RPI网络。肯尼迪是该方法的一个测试案例;他们会评估自己的成功,并向RPIC汇报。

肯尼迪的客户表示支持。”冈特说:“我们被要求代表我们的客户发挥带头作用,特别是在创造价值的领域,如能源效率。”肯尼迪还能够通过专门与遵守公平劳动法和营造积极工作环境的公司合作,为客户及其社区创造价值。最近的一项调查估计,从1982年到2005年,代表其最大客户开展的活动创造了84330个就业机会和99亿美元的当地经济活动。

强大的内部承诺和频繁的通信确保员工在日常决策中记住RPI。“我们希望每个人都知道我们背后的能量。我们在我们的每一个投资中都不只有在我们的网站的首页,在我们的电子邮件的底部,而且企业营销材料,“Bob Ratliffe(组合管理副总裁)说。

帮助更好地定义和跟踪的框架

在Kennedy通向负责任的投资组合的道路上,主要的一组活动集中于如何管理现有资产。自然,能源效率发挥着重要作用,水效率、废物管理和室内空气质量也是如此。早在RPI之前,肯尼迪就意识到,能源使用是建筑运营中最昂贵的组成部分之一,但成本是可控的。

肯尼迪与环境保护署能源之星计划的项目组合经理一起,对所有合格建筑的能源使用进行基准测试。符合条件的建筑物包括89栋办公楼,面积超过1100万平方英尺。在2006年和2007年期间,28座肯尼迪办公楼因其卓越的能源性能而赢得了能源之星。根据USGBC试点计划,该公司还着手为其现有的45栋办公楼赢得能源和环境设计(LEED)认证方面的领先地位,其中一个主要组成部分是能源之星评级。通过基准测试,肯尼迪能够显示其办公室投资组合减少了4170万kBtu,消费量比一年前下降了2.1%。

2007年,肯尼迪扩展了其工业组合的基准,其中四座建筑物赢得了能源之星。由于工业租赁的三净结构,工业组合呈现出挑战。在工业和办公室投资组合中,肯尼迪无法控制租户的能源使用,而是坚持他们可以影响它。措施仅包括在请求的情况下提供周末HVAC,优化启动时间和排序,并安装节能照明。在自己的办公空间中,肯尼迪正在追求利兹商业内部(CI)认证,购买能源星形电器,通过改造的估计35%,通过改造,通过估计的40%通过水有效夹具来提高照明效率。

肯尼迪依靠其第三方物业经理和工程师在现场实施这些策略。“这些公司非常了解”绿波“。Ratliffe说,RPI只是一个帮助他们更好地定义和跟踪他们的努力的框架。“肯尼迪资产经理定期与建筑运营商进行沟通,关于RPI活动,将RPI标准,成就和计划纳入其年度房产业务计划和预算。

除了现有建筑,负责任的新开发和再开发项目是该计划的关键。肯尼迪的目标是为所有新开发项目获得LEED银级认证——他们的经验告诉他们,这一目标通常比典型项目的成本溢价低1%或更低。目前,他们的投资组合包括两个leed认证的新建筑和Core & Shell类别的项目,另外14个项目处于开发和预开发阶段,价值超过13亿美元。

LEED与RPI的组成部分高度兼容,涉及新建的RPI。然而,RPI的整体方法不谨慎地​​忽视可能永远不符合LEED的财产,但对RPI标准表现良好并进行持续改进。

他们已经开始看到这些因素是如何影响数字的

鼓励采购干事在零售价格指数的范围内进行尽职调查,并考虑在采购和处置方面较低的高效率建筑物的业务费用。在客户投资简报中,Kennedy包括了对可能收购的相关RPI组成部分的讨论——它已经满足的标准,以及改进的可能性。冈特说,由于频繁的内部沟通和教育,“采购主管知道RPI是什么,他们已经开始看到这些因素是如何影响数字的。”

西北部拥有几个肯尼迪资产,举例说明RPI。波特兰啤酒厂的街区II,肯尼迪与Portland的Gerding Edlen开发,尽管原始建筑的年龄达到1908年,但仍然达到了LEED金认证。实际上,结构重用和历史保存对LEED认证的贡献显着贡献以及建筑对RPI标准的表现。与该地区的其他办公程项目相比,啤酒厂块租金高达20%。

波特兰的Rivergate III是肯尼迪的第一个绿色工业项目,具有可持续租户改进指南等策略。西雅图的太平洋地区商场是一个非常成功的零售投资的一个例子,采取创新步骤来满足RPI标准。例如,它的餐厅与当地的废物搬运工携带,以回收烹饪润滑脂,这将被再现为生物柴油。

害怕过时

2008年将成为肯尼迪的一个重要学习年,因为他们进一步发展了他们的方法,扩大了其应用,并识别并复制了最佳实践。与此同时,该公司必须注意市场的发展方式 - 例如,负责任的建筑物将更多的需求?肯尼迪的高管这么认为。“这是由于担心过时的恐惧,”哈特说。

无论市场上发生了什么,零售价格指数必须具有经济意义才能被大规模采用。RPIC今年的活动将包括对一些似乎没有经济意义的指标的研究,以及对如何解决这些问题的分析。例如,RPIC可能与供应商合作,以降低昂贵的绿色建筑组件的成本。

肯尼迪的经验为这项工作提供了见解,因为他们评估和比较了不同市场和情况下的成本。他们作为多雇主财产信托以及公共和企业养老金计划等退休制度的受托人的地位,也为RPIC的学术研究增添了现实世界的视角。冈特说:“我们的重点是最大限度地提高客户的回报。如果我们不这样做,我们就失业了。但我们的客户同意,这是正确的方法——既做好事,又做好事。”

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